久未在北京土拍市场露面的中建玖合，于今年6月初拿下通州“巨无霸”地块。如今，这一超级大盘即将入市，通州新房激战升级。
《中国经营报》记者了解到，在近两年房企投资收缩聚焦之际，“中建八子”在北京这样的核心市场同台竞技，但由于两年多未拿地，中建玖合已落后于其他兄弟平台。去年，其在上海销售额超过大本营北京。今年斥巨资拿下的通州项目，能否成为其在京的“翻身仗”？
运河项目入市在即
拍下通州“巨无霸”地块近两个月后，中建玖合“运河八子”组团地块开始逐步披露规划方案并开放样板间。
据了解，这宗组团地块包含8个子地块，其中通州区0101街区FZX-0101-0705、0706、0707、0807、0808、0810、0811地块为R2二类居住用地，F3为其他类多功能用地。
该地块群地处副中心核心区，距离北京市委、市政府500米左右，享有天然河景生态资源。交通配套也较为方便，距离地铁6号线北运河东站直线距离约500米，距离地铁22号线/平谷线（在建）直线距离约400米，双轨交优势明显。
这宗组团地块的总价高达74.91亿元，总用地面积11.28公顷，规划建筑规模近30万平方米，是通州近年来规模最大的综合体项目，对公建配套提出较高要求。中指研究院土地市场研究负责人张凯认为，这些综合性要求对开发企业的资金实力、项目进度管控以及规划设计能力均提出了较高挑战。
其中的7宗住宅地块容积率在2.1～2.4，建筑规模介于2.58万～5.38万平方米，限高100米。
近期已公布设计方案的为0705、0706及0708三幅居住地块。据悉，三宗地块由16栋住宅组成的多样化住区，涵盖11层洋房、17层小高层与25层高层三种建筑形态。
3宗地块总建设用地面积约5.28万平方米，总建筑面积约18.13万平方米（其中地上计容建筑面积约12万平方米，地上不计容建筑面积4478.53平方米，地下建筑面积5.68万平方米）。
8月15日，项目公布案名——中建运河玖院，即将入市的三幅地块中，0705、0706不临河，各规划5栋住宅楼，两宗地块面积段108～126平方米，预计开盘价格在6万元/平方米。
0708地块邻河，共规划6栋住宅楼，全部为150～260平方米的大面积户型，预计开盘价格将超过7万元/平方米。
该组团地块共包含3宗邻河地块，除了0708地块外，0810、0811两宗地块目前尚在规划中。
样板间开放的首个周末，记者看到，售楼处内人声鼎沸。据项目官微统计，样板间开放两周的到访量达到3500组，其中约45%为通州本地客户，21%来自朝阳区，34%为海淀西城丰台等东迁客户。
在产品设计上，据置业顾问介绍，整个项目得房率在88%～95%。设置下沉式庭院、会所和部分楼栋架空层等。小户型的一大亮点是设置了270度的弧形玻璃，增加采光；大户型增加了奇偶错层露台设计。项目预计9月下旬开盘。
通州新盘激战
据了解，中建玖合的“运河八子”作为区域内的超级大盘项目，预计将供应上千套房源，且户型涵盖刚改、改善以及豪宅等多重需求，其入市对通州在售新盘的影响不言而喻。
目前在售的新房项目包括位于梨园板块的招商·云璟揽阅、中国铁建·花语璟云，土桥板块的金隅·花溪云锦，八里桥板块的招商·朝棠揽阅，以及此前开盘的缦云ONE等。
其中，招商·云璟揽阅位于通州老城区，拿地时间为去年10月，今年3月初开盘。项目定位“刚需+刚改”，共12栋楼367户，涵盖79～128平方米的二至四居。目前，项目网签237套，去化率64%，网签价格约为5.8万元/平方米。
同样定位“刚需+刚改”的还有位于八里桥的朝棠揽阅，与云璟揽阅一样均由招商蛇口拿地操盘，后者更是引入了贝好家和中海地产，据悉，贝好家为贝壳找房旗下公司，主要提供产品定位模型和营销服务。
朝棠揽阅位于朝阳和通州交界，东五环至东六环之间，临近万达商圈。项目拿地时间为今年4月初，今年7月下旬开盘，包括14栋洋房以及小高层，总计934套房源。户型涵盖69平方米、86平方米、89平方米的三居，以及101平方米和124平方米的四居，总体得房率在90%～96%，小区容积率2.5。目前网签270套房源，成交均价5.8万元/平方米。
中国铁建·花语璟云和金隅·花溪云锦则为纯改善盘。其中，花语璟云与云璟揽阅相邻，也是中铁建地产时隔近3年重回北京市场之作。项目于今年4月底拿地，8月8日开盘。户型包含94平方米的三居，以及主力户型106、110平方米三居和124平方米四叶草户型，容积率1.7。项目整体体量较小，仅202套。目前网签10套，成交均价5.86万元/平方米。
花溪云锦是金隅地产于去年11月所拿地块，于今年5月下旬开盘，规划8栋7～11层洋房，总户数366户，容积率2.2。整个项目为108～153平方米的改善型四居室，层高3～3.16米，其中，125平方米和158平方米为主力户型。记者了解到，该项目祭出“低开”策略，主力户型较指导价每平方米低了近1万元。目前，项目网签113套，成交均价5.4万元/平方米。
此外，中建玖合的临河地块具备豪宅基因，再加上项目前排河景大户型的设计，后续入市之后，将与项目西北角的缦云ONE形成直接竞争。
据悉，缦云ONE是由合生创展集团开发的高端住宅项目，地处运河商务区与通州政务区双区交汇的黄金节点，距离中建玖合项目仅5公里。项目规划11栋洋房及高层，共626套住宅（调规之后为623套），容积率2.8，产品全部为199～350平方米的改善大平层。
去年5月初，缦云ONE一期开盘，共8栋楼342套房源，开盘30天揽金25亿元，但去年四季度随着朝阳部分豪宅产品入市，项目去化放缓。目前，一期网签182套，成交均价约6.9万元/平方米。
今年6月份，项目二期3栋住宅楼进行了调规，在部分楼栋设置开敞阳台、底层架空、邻里共享公共空间，进一步提升立面品质。同时还对设备平台、地下轮廓、楼座位置、绿地面积、户数等方面进行了调整，调整之后，总户数减少，但二期产品得房率增加。调规之后的缦云ONE二期，凭借地段、产品定位以及得房率，将与中建玖合临河产品共同争夺区域豪宅客户资源。
发力北京市场
据了解，中建玖合为中建二局旗下地产开发平台，中建二局为中国建筑（601668.SH）旗下子公司。中国建筑旗下的8个工程局及其地产平台，常被业内称为“中建八子”。
近几年，房地产行业深度调整，但中建系则逆势突围，在全国核心城市接连落子，销售规模不断攀升。
房企投资收缩聚焦之际，在北京这样的核心市场，中建八子同台竞技。比如中建一局旗下地产平台中建智地从去年以来先后拿下两宗朝阳组团地块，开发的北京宸园项目一度成为区域销冠。
虽然总部在北京，但中建玖合近两年甚少在北京拿地，上一次在京拿地时间为2023年6月份，当时其以54.05亿元摘得大兴西红门的一宗宅地，随后开发为中建·玖玥府，于当年年底开盘，目前去化近八成，成交均价6.1万元/平方米。
2022年，中建玖合全口径销售额在北京房企中排名第19，在北京中建系地产平台公司中排名第4，和排名第3的中建智地仅相差约6亿元。
但到2024年，根据市场机构克而瑞的统计，中建智地在北京实现权益销售额196.87亿元，仅次于中海、北京城建和华润置地。在中建体系内部，也远超中建壹品（中建三局）的78.23亿元。而中建玖合则以52.83亿元在榜单中排名17，变化不大。
中建玖合近两年在上海市场表现相对突出，去年其在上海实现合约销售额61.85亿元，超过了北京的53.28亿元，占其去年销售额的近50%，在中建系中排名第3，与第2名中建壹品仅相差1亿元。
据了解，此前中建玖合在上海拿地主要集中在郊区，直至去年，其在上海以63.66亿元竞得静安区大宁地王，正式进军核心区，项目定名为中建玖上琅宸，总规划户数446户。目前首批房源已过会，主推建面128～210平方米的改善型产品，预售价格超过14万元/平方米。
在今年的年中工作会议上，中建玖合北京区域表示，将扎实建设局和公司大本营所在地基本盘，为公司扛起局“利润规模顶梁柱和投资业务标杆”贡献区域力量。
眼下，中建玖合正在加紧北京市场的布局。据了解，早在今年1月份时，中建玖合就已围绕上述“运河八子”地块进行了相关招标工作，直至6月份开拍时如愿拿下。
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